Villaggio Parma

V I L L A G G I O

Parma

A vida pede mais.

Análise SWOT & Plano de Crescimento · Jul 2026

Realização

Incorporare

Grupo Andrade Ribeiro

Estratégia de marketing

K A T S U K I

O Produto

Av. N. Sra. Aparecida, 2.440 · Santa Terezinha · Fazenda Rio Grande / PR

256

apartamentos de 2 quartos

áreas de lazer

R$ 260mil

a partir de

Tipologia base

42m²

2 quartos · área privativa

Sacada com churrasqueira

51m²

2 quartos · ~70m² área total

MCMV 2026Casa Fácil PRSubsídios empilháveis

R$ 20 mil

entrada via Casa Fácil PR

+2,7%

crescimento ao ano · FRG

Panorama competitivo

Com quem estamos disputando.

Rival principal

Life Rio Grande (ACPO)

R$ 299 mil

2Q garden · obra ~33% · ao lado do Partage

Vizinho

Fazenda Home Club

R$ 225 mil

399 aptos · 44 m² · revendas baratas

Piso de preço

Solar do Vale II / América 3

R$ 225 mil

36–45 m² · entrada R$ 1.000

Tese alternativa

Treviso + cond. de casas

R$ 219–345 mil

Casa > apê

Entrada baixa

Loteamentos

desde R$ 143 mil

≈ R$ 1.100/mês

Concorrência

R$/m² privativo — o comparativo.

Villaggio Parma

R$ 6,2 mil

Life Rio Grande

R$ 5,3 mil

Home Club

R$ 5,1 mil

Preço acima — justificado pelo condomínio clube.

Life Rio Grande (rival, ~R$ 299 mil, obra ~33%) · Home Club (R$ 225 mil) · casas Treviso (tese "casa > apê").

O condomínio clube

21 áreas de lazer.

Um clube inteiro dentro do endereço — do playground à horta, do pet place à fogueira.

SWOT · Forças

Forças.

Único condomínio clube vertical em FRG

Nenhum concorrente entrega o mesmo mix de lazer em apartamento na região.

Sacada com churrasqueira

Diferencial tangível de uso diário, raro em produtos MCMV da cidade.

Enquadramento perfeito no MCMV

R$ 260 mil abaixo do teto de R$ 275 mil — acesso pleno ao subsídio.

Marca consistente

Selo MCMV presente em 100% dos criativos, reforçando confiança.

Máquina de leads eficiente

CPL médio de R$ 17,19 no Meta — captação barata e em escala.

SWOT · Fraquezas

413 → 0

leads pagos → vendas.

Lead→visita ~1% · benchmark 8–15%

Criativos sem oferta

Nenhum anúncio mostra preço, entrada ou parcela — o cliente não sabe quanto paga.

Google Ads parado

Campanha pausada desde 28/06, perdendo intenção de busca ativa na região.

CRM sem qualificação

Sem scoring, sem cadência e sem follow-up automatizado de leads.

Apenas render, sem gente real

Formato único de criativo: 100% imagem 3D, sem vídeos com gente real.

SWOT · Oportunidades

Oportunidades.

MCMV 2026 ampliado

Faixas 3–4 sem concorrência local direta — público elegível sobrando.

Leilão local barato

Domínio de share of voice com investimento baixo em mídia paga.

Formatos inexplorados

Vídeos com gente real, feirão com data e WhatsApp ainda não são usados.

Público 60+

Subsídio de até R$ 80 mil — segmento com renda aposentadoria e pouca concorrência.

Dor do aluguel

Gancho nº 1 para MCMV ainda ausente do funil de vendas.

SWOT · Ameaças

Ameaças.

Life Rio Grande sai na frente

Concorrente vizinho com obra mais adiantada e ao lado do shopping — leva quem quer 'ver pronto antes de comprar'.

Vizinhos mais baratos

Home Club a R$ 225 mil e revendas da região puxam o cliente pela decisão de preço.

'Prefiro uma casa'

Pelo mesmo valor, condomínios de casas (como Treviso) atraem quem quer quintal em vez de apartamento.

Subsídio não exclusivo

Todos os concorrentes usam o mesmo R$ 20 mil da Cohapar. Ganha quem comunicar a condição, não quem apenas a tem.

Anúncio cansando e mídia mais cara

Criativos repetidos perdem desempenho e o custo de anunciar na região tende a subir com mais players.

Matriz de cruzamento · TOWS

Do diagnóstico à ação.

Oportunidades

Ameaças

Forças

Forças × Oportunidades

Estratégias Ofensivas

atacar e crescer

Forças × Ameaças

Estratégias Defensivas

proteger a posição

Fraquezas

Fraquezas × Oportunidades

Estratégias de Reforço

corrigir para capturar

Fraquezas × Ameaças

Estratégias de Sobrevivência

mitigar o risco

TOWS · Ofensivas (F × O)

Atacar e crescer.

Forças × Oportunidades

Dominar o leilão local

Clube único + dor do aluguel: 'Pare de pagar aluguel, comece a viver no clube.' Conquistar share of voice enquanto a mídia local ainda é barata.

Comunicar entrada quase zero

R$ 260 mil < teto R$ 275 mil + Casa Fácil empilhável + MCMV 2026 ampliado. Abrir para Faixas 3–4 (classe média sem concorrência local de produto).

Escalar com CVCRM integrado

Máquina de leads a CPL R$ 17 + otimização por venda: Meta CAPI e Google Enhanced Conversions. Mídia barata guiada por comprador, não por formulário.

TOWS · Defensivas (F × A)

Proteger a posição.

Forças × Ameaças

Vender estilo de vida, não m²

Clube + sacada com churrasqueira contra o Life e a guerra de preço. Comunicar R$/m² de lazer em vez de disputar preço seco.

Ser quem comunica melhor o subsídio

Marca consistente + selo MCMV: o número na arte diferencia. Não basta ter a condição — é preciso ser a incorporadora que a explica.

Segurança + 21 áreas vs 'casa'

Contra a tese casa > apê: condomínio fechado, portaria e as áreas de lazer que uma casa isolada não entrega.

TOWS · Reforço (Fr × O)

Corrigir para capturar.

Fraquezas × Oportunidades

Consertar o pós-lead

SLA < 5 min + cadência estruturada + integrações. Converter os leads baratos em visita e venda — a otimização por comprador exige um funil que responda.

Nova safra de criativos com oferta

Substituir criativos sem oferta por peças com número na arte, vídeos com gente real (corretor na obra e no decorado) e feirão com data — formatos hoje inexplorados.

Reativar o Google Ads agora

Dominar a intenção enquanto o leilão local está barato. Qualificar 60+ e Faixas no próprio formulário para chegar quente na mesa de crédito.

TOWS · Sobrevivência (Fr × A)

Mitigar o risco.

Fraquezas × Ameaças

Não escalar sem converter

Funil quebrado + Life adiantado = risco de entregar o comprador. Regra: só escalar verba de mídia com lead → visita ≥ 5%.

Controlar a narrativa e o preço

Guerra de preço + boca a boca fora de controle: oferta oficial padronizada + kit do corretor unificado, para não perder pela mensagem inconsistente.

Diversificar formatos antes da fadiga

Anúncio único cansando e leilão encarecendo: rodar vídeos com gente real, vídeo de obra, feirão e WhatsApp já — antes do CTR cair e o CPL subir.

O Funil · 01/jun – 15/jul

Investido

R$ 9.231

Leads

422

Em atendimento

393

Visitas agendadas

Visitas realizadas

Vendas

2 outdoor + 2 carteira

~1%

lead → visita · vs benchmark 8–15%

a conclusão

O problema não é gerar demanda.

É converter demanda em visita.

Estratégia — 3 pilares

Desejo

Marca · estilo de vida

Oferta

Números na arte

Conversão

SLA · cadência · CRM

Personas

Para quem a gente fala.

Casal jovem no aluguel

Renda R$ 3–5 mil

Dor

O aluguel vai embora todo mês

Mensagem

Parcela que vira patrimônio + entrada com R$ 20 mil da Cohapar

Faixas 1–2 + Casa Fácil

Família com filhos

Renda R$ 5–9 mil

Dor

Espaço e segurança

Mensagem

21 áreas de lazer, playground, espaço kids, condomínio fechado

Faixas 2–3

60+

Aposentado / pré-aposentado

Dor

A entrada

Mensagem

R$ 80 mil de subsídio Casa Fácil — nicho exclusivo

Casa Fácil 60+

Investidor local

—

Dor

Rentabilidade

Mensagem

Cidade que mais cresce na RMC + demanda de aluguel

Faixas 3–4

Posicionamento

O único condomínio clube de Fazenda Rio Grande.

"Pare de pagar aluguel. Comece a viver no clube."

Plano de ação · 01 / 02

Colocar a oferta na tela — e escalar.

Criativos & Oferta

Número na arte

Preço, entrada, parcela e renda mínima em toda peça.

Headline de dor

'Todo mês o aluguel vai embora. Seu apê no clube, não.'

Vídeos com gente real

Corretor na obra e no decorado. Tour real, sem render.

Selos MCMV + Casa Fácil

Grandes e permanentes. Feirão mensal com data marcada.

Tráfego pago · do CPL ao CPV

Hoje

R$ 6 mil

67% Meta · 33% Google

30 dias

R$ 10–12 mil

Escala de estáticos · Google reativado

60–90 dias

R$ 15–20 mil

Guiado por CPV (custo por visita)

Meta: escalar estáticos, pausar LL 1% (R$ 114/lead), Instant Form com qualificação.
Google: reativar conta (parada desde 28/06), priorizar PMax (CPA R$ 25).

Plano de ação · 02 / 02

Do lead ao comprador — rastreado.

Vendas & Atendimento

SLA < 5 min

Do lead ao 1º contato. Nada mais importa se demorar.

7 toques em 14 dias

WhatsApp + ligação + e-mail — sem improviso.

Script com objetivo único

Agendar visita: 'sábado 10h ou 14h?'

Mesa de crédito

Pré-análise Caixa já no 1º contato.

CRM (CVCRM)

Qualificação

Renda, entrada e prazo obrigatórios. Score real. Motivos de perda padronizados.

Funil & SLAs

Novo → contato → qualificado → visita → proposta. Alerta ao gestor por etapa.

Automação

Meta CAPI + Google Enhanced. Recuperação dos 393 leads represados.

Canais de divulgação

Onde a marca aparece.

Outdoor

2 das 4 vendas vieram daqui — manter e aprimorar rota.

Plantão / decorado

Evento fixo com data, corretor de plantão e brinde.

Portais

Chaves na Mão, Apto.vc, Zap e OLX com anúncios completos.

Instagram / Facebook orgânico

Bastidor da obra, corretor, cliente. Semanal.

Corretores parceiros

Incentivo por visita realizada, não por lead enviado.

Parcerias locais

Comércio da Santa Terezinha, empresas de RH e sindicatos.

Programa de indicação

Bônus para morador/cliente que traz comprador.

Metas & KPIs · 90 dias

De onde saímos para onde vamos.

Indicador

Hoje

Meta 90 dias

Lead → visita

~1%

Visitas realizadas / mês

25–30

Vendas de lead digital / mês

4–6

Vendas totais / mês

8–10

CPL

R$ 21,87

≤ R$ 25

CPV (custo por visita)

∞

≤ R$ 350

SLA 1º contato

horas / dias

< 5 min

Google Ads

parado

ativo · ≥ 30% dos leads

Roadmap · 30 · 60 · 90

Três fases, um caminho.

Dia 0–30

Destravar

—Reativar Google Ads
—Oferta oficial padronizada
—SLA < 5 min · script · cadência
—Qualificação no formulário
—Escalar Estáticos no Meta
—Kit do corretor
—Fluxo para os 393 leads represados

Dia 31–60

Converter

—Nova safra de criativos (oferta + dor)
—1º feirão com data
—WhatsApp como canal ativo
—Meta CAPI + Google Enhanced Conversions
—Mesa de crédito operando
—Decorado + plantão aos sábados

Dia 61–90

Escalar

—Otimização por visita e venda
—Verba R$ 15–20 mil guiada por CPV
—Vídeos com gente real estruturados (obra + decorado)
—Campanha dedicada 60+
—Programa de indicação no ar

Riscos & Mitigações

O que pode dar errado — e como blindar.

R$/m² acima dos vizinhos

Mitigação

Reposicionar: 42/51 m² privativos > 36–44 da região + R$/m² de lazer + custo mensal comparado ao aluguel.

Atendimento não muda

Mitigação

Auditoria cliente oculto + gamificação por visita + relatório semanal na gestão.

Life acelera com obra pronta

Mitigação

Antecipar urgência: fases de tabela e 'preço de lançamento' com prazo.

Verba escala sem funil corrigido

Mitigação

Regra fixa: escala de mídia só com lead → visita ≥ 5%.

Pare de pagar aluguel.
Comece a viver no clube.

Incorporare · Grupo Andrade Ribeiro

01 / 26Capa

Villaggio Parma

Com quem estamos disputando.

R$/m² privativo — o comparativo.

21 áreas de lazer.

Forças.

Único condomínio clube vertical em FRG

Sacada com churrasqueira

Enquadramento perfeito no MCMV

Marca consistente

Máquina de leads eficiente

Criativos sem oferta

Google Ads parado

CRM sem qualificação

Apenas render, sem gente real

Oportunidades.

MCMV 2026 ampliado

Leilão local barato

Formatos inexplorados

Público 60+

Dor do aluguel

Ameaças.

Life Rio Grande sai na frente

Vizinhos mais baratos

'Prefiro uma casa'

Subsídio não exclusivo

Anúncio cansando e mídia mais cara

Do diagnóstico à ação.

Atacar e crescer.

Proteger a posição.

Corrigir para capturar.

Mitigar o risco.

O problema não é gerar demanda.

Para quem a gente fala.

O único condomínio clube de Fazenda Rio Grande.

Colocar a oferta na tela — e escalar.

Do lead ao comprador — rastreado.

Onde a marca aparece.

De onde saímos para onde vamos.

Três fases, um caminho.

O que pode dar errado — e como blindar.

Pare de pagar aluguel.Comece a viver no clube.

Pare de pagar aluguel.
Comece a viver no clube.